Immobilier Vous pouvez devenir propriétaire d’un bien... sans l’avoir acheté !

"Prescription acquisitive" ou "usucapion"… ces termes ne parlent qu’aux juristes. Pourtant, il s’agit d’une disposition prévue dans le Code civil qui permet de s’approprier le bien immobilier d’un autre, sous certaines conditions. 

Se comporter comme son propriétaire pendant 30 ans

Pour devenir officiellement propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain…) sans l’avoir acheté, il faut en prendre possession de façon « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et avoir agi comme un propriétaire pendant au moins 30 ans », indique le Code civil. Ainsi, cette utilisation des lieux doit se faire au vu et au su de tous et ne doit pas avoir fait l’objet d’un acte de violence. Un titre de propriété n’est pas nécessaire.

De plus, la bonne foi n’entre pas en ligne de compte ! Un particulier peut de toute mauvaise foi faire valoir le principe de la prescription acquisitive, en entretenant depuis 30 ans, par exemple un terrain, dont il sait très bien qu’il ne lui appartient pas. 

Qui ne dit mot consent…

Le véritable propriétaire du bien ne doit pas avoir contesté la situation ou montré son opposition pour qu’il y ait prescription acquisitive. En 2015, comme le rapporte le portail d’annonces immobilières SeLoger, un arrêt de la Cour de Cassation avait accordé la propriété d’un garage au syndicat de copropriétaires d’un immeuble, « car le propriétaire de ce garage avait laissé ce dernier à la disposition de tous les copropriétaires depuis plus de 30 ans. » 

Prouver cette occupation paisible

En cas de litige, il faut prouver cette occupation paisible et ininterrompue des lieux par des témoignages, etc. Mais souvent, c’est le propriétaire initial du bien qui assigne celui qui l’occupe alors que le délai de prescription est passé. C’est donc trop tard pour le récupérer… 

Les personnes publiques également concernées

Selon un arrêt de la Cour de cassation datant de 2022, une commune peut aussi acquérir un terrain, par exemple, par prescription acquisitive au motif qu’elle l’entretient depuis 30 ans. Sur la parcelle en question, elle y avait aménagé un parking, avait planté des arbres, sans réaction de la part des propriétaires. À savoir, cela diffère du droit de préemption et de la procédure d’expropriation qu’une collectivité locale peut faire valoir.

L’inverse ne marche pas : un particulier ne peut pas devenir propriétaire de cette manière d’un bien communal, par exemple d’une parcelle ou d’un chemin…